Guide till dig som ska köpa bostad

köpa bostad

Så här på våren brukar fler bostäder komma ut till försäljning och här är tips till dig som funderar på att köpa bostad. Allra viktigast är att ta det lugnt. Ett bostadsköp är en stor affär. Det är lätt att stressas av snabba budgivningar men det kommer alltid ut nya och minst lika bra bostäder till försäljning. Så håll huvudet kallt och försök att inte bli för förälskad i en lägenhet eller ett hus innan köpet är klart.

1. Vad är viktigt?
Detta är den lättaste och roligaste biten, att måla upp bilden av drömbostaden. Vad prioriterar du? Vad prioriterar din partner och din familj? Hur viktigt är det att bo centralt, på landet eller ha nära till jobb, skola, affärer, fritidsaktiviteter? Vill ni ha en stor eller liten bostad, gillar ni nytt och lättskött eller en äldre bostad med renoveringsbehov? Fundera, prata och jämka samman önskemålen.

2. Hur vet man vad man har råd med?
Nästa steg är att klä drömmarna i siffror. Här tycker jag att det är enklast att utgå ifrån den nuvarande ekonomin. Vad kostar boendet nu? Hur mycket mer är OK att lägga på boendet? Är det OK att dra ner på andra utgifter för att lägga mer på boendet? I så fall vilka?
Ta hänsyn till att man ofta prioriterar olika inom en familj och försök hitta en nivå ni alla kan leva med. Ta Konsumentverkets budgetkalkyl till hjälp om du vill göra en egen kalkyl
Ett genomsnittligt svenskt hushåll lägger ungefär 30 procent av den disponibla inkomsten på boendet och den nivån tycker jag är bra att sträva efter på sikt. Då har man råd att göra annat än att bara bo.

3. Ordna finansiering
Nu är det dags att kontakta två eller tre banker och be om ett lånelöfte. Jämför bankerna och välj den som du känner förtroende för och erbjuder bra villkor. För att få låna krävs en kontantinsats på 15 procent av köpesumman. Dessutom ska din ekonomi tåla en betydligt högre räntesats än nuvarande och dessutom ge ett överskott. Tänk på att det är skillnad på bankens och din egen kalkyl. Bankens kalkyl är en schablon för att få låna. Din egen kalkyl är den du ska leva med, den är viktigast eftersom du i den kan lägga in just dina kostnader för bil, fritidsintressen, resor och annat som du prioriterar.

4. Gå på många visningar
Då klarnar bilden av vad du är ute efter. Med fler objekt att jämföra med blir det enklare att fatta beslut när rätt objekt dyker upp.

5. Att tänka på vid köpet
Det är många saker att tänka på vid köpet, här är några av de viktigaste. En fullständig sammanställning finns på den oberoende sajten Omboende.se

– Räkna alltid själv på driftskostnader
Uppgifterna i bostadsbeskrivningen kanske inte alls stämmer med er familj. Förbrukningen av vatten, värme, el och annat kan skilja mycket mellan olika familjer.

– Räkna noga på framtida underhållsbehov

Att renovera och underhålla blir ofta dyrare och innebär mer jobb än man först tror. En tumregel är att alltid lägga på 10 procent extra – det blir nästan alltid dyrare än man tänkt.

– Glöm inte bort engångskostnaderna
När man köper en villa får man betala skatter och avgifter. För att bli ägare till en fastighet måste man ansöka om lagfart som kostar 1,5 procent på köpeskillingen + 825 kronor. Behöver man ta ut nya pantbrev för att belåna villan kostar det 2 procent + 375 kronor. Befintliga pantbrev är alltså en tillgång.
Köper du ett hus för 2 miljoner, tar ett lån på 1, 7 miljoner och har befintliga pantbrev på 1,2 miljoner kommer lagfart, nya pantbrev och expeditionsavgifter att kosta drygt 41 000 kronor.  På Lantmäteriets hemsida kan du snabbt räkna ut hur stora dina engångskostnader blir. Köper du en bostadsrätt behöver du inte betala för lagfart och pantbrev.

– Undersökningsplikt
Som köpare har du en långtgående undersökningsplikt och du kan inte få ersättning för fel som du borde ha upptäckt vid en besiktning.
Säljarens skyldighet är inte alls så omfattande: han/hon ska upplysa om bostaden och kända fel och skavanker. Mäklarens viktigaste skyldighet är att upplysa säljare och köpare om deras respektive skyldigheter. Ett vanligt misstag är att tro att mäklaren har betydligt större ansvar för att huset eller lägenheten du köper är i gott skick. Så ta hjälp av en kunnig besiktningsman, lusläs protokollet och gå vidare med fler undersökningar av bostaden om
besiktningsmannen rekommenderar det. Du kan också behöva anlita andra experter såsom elinstallatör, sotare eller fuktskadeexpert.

– Trädgårdens skick

Att anlägga en trädgård är oftast dyrare och kräver mer jobb än man tror. En fin, lättskött trädgård är alltså guld värd.

– Särskilt för sommarstuga eller hus på landet
Utanför stadsplanerat område är det extra viktigt att kolla upp bestämmelser för vatten och avlopp, kommunens långtidsplaner, byggbestämmelser men även mobiltäckning och möjligheter till snabbt bredband. Kolla också om det finns servitut som gör att någon annan kan använda fastigheten och se till att det finns servitut om du behöver använda någon annans fastighet, till exempel för att komma fram till din fastighet.

– Särskilt för bostadsrätt
Kolla bostadsrättsföreningens ekonomi, be att få se bokslut, fråga om investeringsplaner och hur dessa är tänkta att finansieras. Grannsämjan i föreningen är viktig, i en mindre förening får du också räkna med att arbeta aktivt i styrelsen. Så prata med styrelsen och blivande grannar och ta hjälp för att tolka bokslut.

– Läget är alltid viktigast. Det kan man inte ändra på.

6. Budgivning och affär
Priset på en bostad kan anges på olika sätt. I Stockholm och Göteborg används begreppet ” accepterat pris” – det pris som säljaren är beredd att sälja till. I andra delar av landet förekommer begreppet ”utgångspris” som är en indikation på vad bostaden är värd och var budgivningen kan starta. I båda fallen kan priset det slutliga priset bli högre och oavsett vem som bjuder mest är säljaren alltid fri att bestämma vem han/hon säljer till. Blir det fråga om budgivning är det bra att ha lånelöftet klart, inte skylta med var din gräns går och ha försäljningen av din befintliga bostad beredd. En bostadsaffär sker alltid i två steg, kontraktsskrivning då du betalar en handpenning samt tillträde då du betalar resterande del och får tillgång till bostaden. Det är en fördel om du kan anpassa tillträdesdatumet till säljarens önskemål.

7. Innan tillträde
Efter kontraktsskrivningen är ett bra tillfälle att planera så att du klarar kriser. Kolla hur mycket du får om du skulle bli arbetslös eller sjuk. Gå med i en A-kassa och stärk upp med en inkomstförsäkring om du har dåligt skydd. Se också till att teckna ömsesidiga livförsäkringar så att du inte behöver gå ifrån hus och hem om det värsta skulle ske. Mer om detta i mitt blogginlägg Stresstesta din ekonomi.

8. Tillträde och lån
På tillträdesdagen betalar du köpeskillingen och får tillgång till din nya bostad. Tar du lån ska du välja om du vill binda räntan eller inte. Bunden ränta brukar kosta mer men är tryggare, i synnerhet när du köper bostad för första gången och inte vet hur stora driftskostnaderna blir. Ett alternativ är att dela lånet i tre delar och binda räntan på en eller två lånedelar. En annan strategi är att välja enbart rörlig ränta och spara mellanskillnaden mot en tänkt högre ränta på 2 – 3 procentenheter. Då är du förberedd för räntehöjningar och bygger samtidigt en buffert för räntehöjningar. Sträva efter att amortera bolånen på 10-15 år så att lånen kommer ner till åtminstone 75 procent av marknadsvärdet.

9.  Njut – Ta det lugnt. Allt behöver inte vara tip-top på en gång.

Har du fler frågor? På oberoende sajten www.omboende.se finns det mesta du behöver veta om att köpa, äga och sälja bostad. Du kan också vända dig till den kommunala konsumentvägledningen för oberoende, kostnadsfri rådgivning.

Vill du prata pengar och tips om ekonomi, följ mig gärna i mina andra kanaler:
Facebook: Familjeekonom Bodil Hallin
Twitter: @BodilHallin
Instagram: bodilhallin

Bodil Hallin,
Familjeekonom Ikano Bank