Amorteringskrav – har du råd att ta ett bolån?

Keys and lock the door on the background of solar garden

Enligt riktlinjerna som Finansinspektionen har presenterat ska alla nya lån tagna efter 1 juni 2016 med en bostad som säkerhet amorteras ned till 50 procent. Detta gäller både hus och lägenheter i Sverige, men det kanske är mindre känt att det också gäller fritidshus och fritidsfastigheter.

Vad innebär  då amorteringskravet?
Alla nya bostadslån med en belåningsgrad över 50 procent ska amorteras. Om du tar ett bostadslån där lånet motsvarar 70 procent av värdet på huset eller mer, ska lånet amorteras med 2 procent per år. Om belåningsgraden hamnar mellan 50 och 70 procent ska du betala 1 procent av lånet per år. Motsvarar ditt lån mindre är 50 procent av bostadsvärdet finns inget lagstadgat krav att du ska amortera. Det är bra att veta att banken själv får bestämma högre amortering än detta i sina villkor.

Varför ska jag amortera?
Att amortera är ett mycket klokt val. Du tryggar din ekonomi och står bättre rustad ifall något händer. När räntan är låg så som den varit de senaste åren är det ett ypperligt tillfälle att amortera. På så sätt blir inte lånet och räntekostnaderna lika stora när räntan stiger igen. Har du idag ett befintligt lån så omfattas du inte av amorteringskravet, men det är ändå klokt att amortera efter förmåga varje månad. Det du tjänar på att amortera är samma belopp som bolåneräntan som du annars skulle ha betalat. Inte särskilt hög, men i princip riskfri.

Trots amorteringens positiva sidor kan amorteringskravet vara en stor omställning för vår vardagsekonomi och för många är de ökade månadskostnaderna tunga att bära.

Exempel 1:

Du köper ett hus för 3 530 000 kr.
Insats – Du måste lägga en insats på 15 % vilket innebär  att du ska kunna betala 530 000 kr utan att ta lån.
Du får ett bolån från banken för det resterande 85% , dvs du lånar 3 000 000 kr

Amortering över 70%
Lånet du fick ska amorteras med minst 2% varje år, alltså 60 000 kr per år eller 5000 kr/månaden
Du måste betala tills belåningsgraden är 70% = 3 530 000 x 0,7= 2 471 000 kr
Vilket innebär att du får betala den högre amorteringsräntan i nästan 9 år
3 000 000 – 2 471 000= 529 000

529 000kr/ 60 000 kr per år = ca 8,8 år

Därefter amortering över 50%
Lånet du fick ska nu amorteras med 1% varje år.  Det betyder 30 000 kr per år eller 2500kr/mån
Du måste betala tills belåningsgraden är 50% = 3 530 000 x 0,5= 1 765 000 kr
Vilket innebär att du får betala den lägre amorteringsräntan i nästan 24 år
Återstående skuld 2 471 000 -1 765 000 = 706 000

706 000kr/ 30 000kr per år = ca 23,5 år

Exempel 2
Du köper ett hus för 4 285 000 kr.
Du har en insats efter en försäljning på en bostad, på 30% av priset på nya huset. Du kan alltså betala in 1 285 000 kr direkt.
Du får lån från banken för det resterande 3 000 000 kr

Amortering över 50%
Lånet du fick måste du amortera minst 1% på varje år . Det betyder att du betalar 30 000 kr per år, eller  2500kr/månaden
Du måste betala detta tills belåningsgraden är 50% = 4 285 000 x 0,5= 2 142 500
Vilket innebär att du får betala den lägre amorteringsräntan i över 28,5 år
3 000 000 – 2 142 500= 857 500

857 500kr/ 30 000 kr per år = ca 28,5 år

 

Tilläggslån
Om du behöver utöka ditt bolån  och den totala belåningsgraden överstiger 50 procent, ska du också amortera. Det finns två möjligheter för dig.

  1. Antingen amorterar du enligt reglerna ovan, dvs 2% per år ner till 70% och därefter 1% per år ned till 50%
  2. eller så kan du välja att amortera tilläggslånet på tio år.

Exempel 3:
Du har tagit ett amorteringsfritt bolån innan reglerna trädde ikraft 1 juni 2016 på 3 000 000 kr
Du tar ett tilläggslån på 300 000 kr så belåningsgrader blir 75%

Alternativ 1:
Du amorterar 2 % av totalt lånebelopp. Det blir 66 000 kr per år eller 5 500 kr/mån

Alternativ 2:
Du betalar av tilläggslånet på 10 år. Det blir 30 000 kr per år eller 2 500 kr/mån

Exempel 4:
Du har tagit ett amorteringsfritt bolån innan reglerna trädde ikraft 1 juni 2016 på 3 000 000 kr.
Du tar ett tilläggslån på 500 000 kr så belåningsgrader bli 65%.

Alternativ 1:
Du amorterar 1 % av totalt lånebelopp. Det blir 35 000 kr per år eller ca 2900 kr/mån.

Alternativ 2:
Du betalar av tilläggslånet på 10 år, vilket blir 50 000 kr per år eller ca 4 200 kr/mån.

Det är alltså inte givet vilket alternativ som ger minst månadsbetalning. Du måste räkna själv, eller be din bank att hjälpa dig. Glöm inte att det förutom amorteringen tillkommer även ränta som kan skilja sig från bank till bank och är även beroende på bindningstiden du väljer.

Effekter som eftersträvas – lägre skuldsättning hos hushållen.

Anledningen till att man inför amorteringskravet är att minska hushållens skulder, så att de inte ska drabbas så hårt om något oförutsett händer. I praktiken kan det vara händelser som t.ex. kraftigt stigande räntor, arbetslöshet eller liknande händelser som påverkar ekonomin. Kraftig ökning av räntan innebär högre månadskostnader som kan bli mycket betungande för hushållet. Ökade fasta kostnader som t.ex. bostadslån innebär också att hushållen behöver minska sin övriga konsumtion. Om detta påverkar många så kan effekterna bli stora inte bara för den enskilde utan även för hela den svenska ekonomin.
För den enskilde kan kraftigt stigande räntor med höga månadskostnader i värsta fall innebära att en familj inte längre har råd bo kvar i sin bostad. Högre ränta påverkar också hushåll som har tänkt köpa bostad i den mån att de faktiskt inte har möjlighet till att köpa lika dyra bostäder. Priserna på bostadsmarknaden kan sjunka och högt belånade bostäder kan tvingas sälja med förlust. Oförutsedda händelser som tex sjukdom, arbetslöshet ,skilsmässa och dödsfall är faktorer som kan innebära att en bostad måste säljas förhållandesvis snabbt. I kombination med en förlustförsäljning kan det bli ett riktigt ekonomiskt eldprov för familjen i en redan utsatt situation.

Inlåsningseffekter och bostadspropp

En negativ effekt av amorteringskravet är att vissa grupper så som tex barnfamiljer med behov av större bostad kommer dra sig från att flytta eftersom ett nytt lån kan innebära rejält dyrare månadskostnader. Detta kan innebära en ännu högre bostadsbrist, då det blir en propp som förhindrar dem som är i behov av mindre bostäder att få tillgång till dessa. På den positiva sidan kan man nämna att amorteringskravet liksom i framtiden stigande räntor kan ge en lugnare prisutveckling på bostadsmarknaden, vilket många ser som något eftersträvbart.

Unga vuxna

Unga vuxna har redan idag svårt att få tillgång till bostäder, de räcker helt enkelt inte till. Nu blir det dessutom ännu svårare att ta sig in på bostadsmarknaden. Förutom skyhöga bostadspriser som driver upp månadskostnaderna samt kontantinsatsen på 15% som kan kännas ouppnåelig, kan effekten av amorteringskravet öka bostadskostnaden med flera tusenlappar per månad. Tröskeln för att kunna skaffa sig ett eget boende blir ännu högre.

Mindre sparande till buffert

Även om amorteringen kan ses som ett sparande till sig själv, så blir dina pengar inte tillgängliga på samma sätt som vid ett vanligt sparande. Det optimala är att det även finns möjlighet för dig att sätta av till en buffert varje månad, för större utgifter och oförutsedda händelser. Skulle du drabbas av en stor oförutsedd utgift, utan att ha en buffert kan ditt alternativ bli att ta ett tilläggslån för att täcka kostnaden.

Extremt jobbigt läge om räntorna höjs

Så som reglerna är idag, kommer bolånetagaren amortera lika mycket varje år oavsett ränteläge och oavsett om lånet är i mångmiljonklassen i storstan eller på några hundratusen och rör en fritidsbostad på landsbygden. Dessutom kan amorteringen bli extra betungande vid livshändelser som tillfälligt sänker familjens inkomster så som t.ex. sjukdom, arbetslöshet och föräldraledighet. Finansinspektioner ger bankerna en möjlighet att erbjuda amorteringsfrihet under en begränsad period om något oförutsett händer. Det är tyvärr inte en rättighet som du kan kräva, men absolut värt att komma ihåg!

Undantag

Förutom att bolåneföretagen har en möjlighet att besluta om amorteringsfrihet under en period om det finns särskilda skäl, så finns det ett par undantag till:

  •  Banken kan bevilja amorteringsfrihet till förstahandsköpare av nyproducerade bostäder. Detta kan gälla som längst i fem år. Detta är ingen en rättighet du har utan det är upp till banken att avgöra.
  • Amorteringskravet gäller inte lån som lämnas mot säkerhet i lantbruksenhet
  • Om du vill byta bank och vill ersätta det lån som du tog innan föreskrifterna började gälla med ett likvärdigt lån eller till ett lägre belopp för samma bostad, gäller heller inte amorteringskravet.

 

Omvärdering

Förutom att faktiskt betala av på lånet genom amortering går det att sänka belåningsgraden genom att omvärdera bostad.

  • Enligt reglerna får en omvärdering ske först fem år efter att bostaden har köpts eller värderats senast.
  • Skulle en betydande värdeförändring av bostaden ske av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder är det tillåtet att göra en omvärdering tidigare. Det kan till exempel handla om en omfattande om- eller tillbyggnad. Renovering av enbart kök eller badrum eller tillbyggnad av balkong bedöms till exempel normalt inte ge en avsevärd värdeförändring.

Exempel 5

Du har ett befintligt lån på 3 000 000 med belåningsgrad 83 %.
Du amorterar 5 000 kr/mån
Efter 5 år har värdet på huset stigit med 20 % på grund av prisuppgång.
Din nya belåningsgrad blir 63 %
Du amorterar 2 500 kr/mån

I framtiden

Även om du inte är i behov av bostadslån just nu så kommer amorteringskravet påverka merparten av oss. De flesta av oss kommer att byta bostad eller behöva renovera någon gång i framtiden. Att vi inom några år kommer få högre räntor är de flesta medvetna om. Politikerna diskuterar redan idag ännu flera styrmedel där skuldkvotstak och minskade ränteavdrag är två förslag som ses som mycket troliga. Skuldkvotstak innebär en begränsning av hur mycket en bank får låna ut i relation till låntagarens inkomst. Finansinspektionen föreslår att skuldkvotstaket för nyutlåning ska kunna ligga kring 600 procent av hushållets disponibla årsinkomst. Den senaste tiden har det förts diskussioner om att trappa av ränteavdraget stegvis. Om procentsatsen sänks påverkas alla med lån. En annan tänkbar variant skulle kunna vara att man sänker taket för maximala avdraget som idag är 100 000 kr. Det skulle främst påverka de som har stora lån.

Slutsats

  • Om du idag inte påverkas av amorteringskravet är det en god idé att se om din ekonomi klarar av att amortera och fortsätta ha en buffert. Det kan trygga din bostad oavsett om världen förändras eller din egen situation blir annorlunda.
  • Amorteringskravet är oflexibelt – oavsett bostadens värde och räntehöjningar måste du betala samma procentsats i amortering.
  • Jag ser två effekter av amorteringskravet: Det första är inlåsningseffekter eftersom färre väljer att flytta. Detta kan leda till ökat tryck på hyreslägenheter och ökad bostadsbrist främst i storstäderna. Samtidigt så bromsas prisutvecklingen på bostadsmarknaden i storstäderna eftersom månadskostnaderna blir avsevärt högre. I kranskommunerna kan priserna faktiskt gå upp något då fler söker sig till boende inom rimligt pendlingsavstånd.
  • Sker en förändring som påverkar din ekonomi negativt, ta kontakt med banken för att se om de kan bevilja dig amorteringsfrihet under en period tills du återfått balansen igen.

Lycka till med din nya bostad eller renovering!

/Sharon

 

Kommentarer

  1. Johanna Asterdal skriver:

    Jättebra skrivet Sharon! Det är komplicerat detta, men jag tror nog att du har fått till och med mig att förstå vad som gäller 🙂